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上林湾小区新版物业服务合同

2015-08-08 23:07 保利·上林湾业主网 点击次数 :
 保利上林湾小区物业服务合同
第一章  总则
第一条   本合同当事人
甲方:沈阳市于洪区上林湾小区业主大会
代表人:业主委员会主任:_ _______
地  址:沈阳市于洪区松山西路147-8号
电  话:
乙方:辽宁保利物业管理有限公司
法定代表人: 严观
资质等级: 壹级       证书编号:(建)112133
地址:  沈阳市沈河区新宁街2号保利综合楼三楼    联系电话: 88421988
为确保本小区物业管理服务正常进行,维护业主及物业管理公司的合法权益,根据中华人民共和国《合同法》、《物权法》、《沈阳市物业管理条例》和相关法律、法规及政策,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,甲方将保利上林湾小区委托乙方实行物业服务,订立本合同。
第二条   物业基本情况:
1.物业类型:封闭式花园住宅小区(附图)
2.坐落位置:沈阳市于洪区白山172
3.物业服务区域:东至:滨江街;南至:白山路;西至: 贺江街;北至:松山西路
4.保利上林湾一期占地面积:_141,610.10平方米,建筑面积:299,600.00_平方米,住宅2585户,商业网点142间 ,车库121
保利上林湾二期占地面积:_68,312.00平方米,建筑面积:104,470.00平方米,住宅988户,商业网点81户,车库68个,幼儿园1幢(3000平方米)
保利上林湾三期占地面积:82,000.00平方米,建筑面积:152,000.00平方米,住宅1052
5.物业配套用房:1.物业、社区、文化活动用房面积1300平方米,2.物业配套综合用房1379.09平方米
6.物业服务中心办公地点:沈阳市于洪区松山西路147-8号32#楼2至3层;
7.公共设施及公用设备:
(1)绿化容积率:42%
(2)儿童游乐场   4   处;
(3)露天健身场所 5 套;         
第二章   服务内容和质量
第三条     服务内容和质量:
1、有完善的物业服务方案,各类档案资料、各项规章制度健全;
2、服务中心人员统一着装、佩戴标识、行为规范、服务主动热情;专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理资格证书和岗位证书;
3、物业服务中心明显处公示物业服务十公开,急修30分钟之内到场(早8:30-晚5:00,节假日早9:00-晚4:00),其他报修按双方约定时间到达现场,建立有完整的报修、维修和回访记录;
4、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率达75%以上,及时改进薄弱环节。;
5、对房屋共用部位的使用情况进行定期检查:每半年检查一次楼外屋顶和外墙面;每周对以下部位包括:共用门、窗的玻璃和配件,楼道内地砖、扶手,小区内地面、地砖、座椅、活动场地以及健身器材等公共部位进行检查,发现问题及时维修;不定期对排水主管道进行检查,发现堵、漏、滴问题及时修理。每半年对窖井、化粪池进行一次彻底清掏,保障主通道排水畅通;住户自用下水管道堵塞,经双方协商确认后,物业可实行有偿服务,有偿疏通费用由受益人承担;
6、对共用设施设备建立台账,进行日常管理,设施设备的运行、检查、维修和养护等记录齐全(依法应由专业部门负责的除外),设备房保持整洁、安全,各项设备标志及操作规程齐全;
7、定期对单元电子门、监控系统进行检查,发现问题及时检修,维护园区智能系统的正常运行;
8、园区共用部位,共用设施设备过保修期后如需要维修,小修物业需及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织专业队伍进行维修改造;
9、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主《管理规约》的要求,对园区内业主装修进行指导。对二次装修产生的建筑垃圾进行有偿清运,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项,有权随时巡查装修现场。对影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的进行劝阻并令其改正;对于用地红线内违反规划私搭乱建、占用公共绿化用地及房屋露台、天面和擅自改变房屋用途等不规范行为及时劝阻,并报告有关政府职能部门处理,同时,通知甲方共同劝止;
10、对园区消防设施系统进行维护,保持完好并随时启用,消防通道口处设立明显标志,维持通道的畅通;
11、小区主出入口设有小区总平面图,各单元有明显门牌标志;
12、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施,对可能发生的各种突发设备故障有应急方案;
13、制定严格的考核制度,考评秩序维护员,奖惩分明。门岗实行24小时值班制度,门卫必须佩戴标志站岗执勤,有值班交接记录,实行电子门禁管理;对外来人员和车辆实行登记管理。外来车辆非紧急情况禁止入内。园区内的车位要在小区主出入口旁边设车位分布图,车位收费要统一并公示收费明细,接受广大业主和业主委员会的监督;
14、门岗室美观整洁,人员统一着装,设专人 24小时值勤,其中主出入口不少于 12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。按照规定路线和时间24小时进行有计划、不间断的巡逻,每天不少于8次;对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次,并做好巡查记录;夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻;配有安全监控设施的,实施24小时监控并做有完备的记录;对违规进入人员要采取相应措施令其离开,如有触犯法律、法规的外来人员要及时报警;
15、对进出小区的装修等外来劳务人员实行登记发证制度,加强对外来人员的管理,维持小区正常的生活秩序;
16、对火灾、煤气泄漏、水浸、刑事或治安案件、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时告诉业主委员会和政府有关部门;
17、按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运不少于1次,垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象;
   18、楼道地面、楼梯扶手、电梯间、宣传栏、小区休闲座椅、健身器材、消防箱、表箱、公共门窗玻璃和信箱等保持干净、每天至少清扫1次,做到无积尘、无杂物,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象;小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域设专人保洁,每天清扫2次;除特殊天气外园区高灯每月清擦一次,共用雨、污水管道每年疏通1次;雨水井、化粪井、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏,保持通畅,无堵塞外溢;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏;
   19、春季对地下管路、管网进行定时消杀,定期对毒饵站投放鼠药;
   20、冬季除雪,物业服务公司应组织员工按照沈阳市除雪指挥部的规定在雪停24小时内清除主路面、主要通道积雪,保证园区业主正常通行;
   21、小区内绿化要求春、夏、秋季定期剪修和浇灌草坪、树木,清除杂草和杂物,清除枯枝,做到疏密得当,保持园区设计原造型,保持园区草坪夏季鲜绿和平整;冬季做好防冻处理;
22、定期对草坪和树木进行松土、施肥和灭害处理,对养护不及时或不当造成的树木死亡按计划进行适时补种。对侵占公共绿地的,要进行劝阻,使其恢复原样;劝阻无效的,报业主委员会协助处理,并报政府相关执法部门;
23、实行业主车辆登记制度,按位停放、持卡进出;发现违规停放者,物业要及时派人进行劝离,三次以上不听劝离或造成严重后果的,物业方有权销卡处理并取消其车位停泊权,并通知业主委员会公示该位置后由想要车位的业主摇号抽取。
24、自行车、电动车有序停放,对楼道内摆放私人物品和车辆等现象及时规劝业主收回,保持楼道通畅,对于三次不听劝的业主,为了保障消防安全,物业有权将私自摆放的物品和车辆进行清理并将物品保存至指定地点;
25、车辆出入园区应配合秩序维护员的询问和盘查,如发生纠纷,甲方有责任第一时间到场对双方进行协调。如发生车辆及与车辆有关的一切物品被窃或被损事件,当事人应首先向公安机关及保险部门报案,由其负责跟踪处理,乙方应给予积极配合。如涉及责任纠纷,应会同三方(当事人、物业服务公司、业主委员会)协商解决,无法达成协议,可以由司法部门裁决;
26、园区内的景观水系要及时清理,保持水池清洁度。在条件具备的情况下,各节假日开放水系喷泉及背景音乐。平时也要延长开放水系时间;
27、物业服务方案、人员配置线详见附件。
第三章    物业管理服务期限
第四条   物业服务期为自2014年3月26起至2017年3月25日                  止,共3年。此合同到期后,甲方应在本合同期满前3个月,召开业主大会会议,启动选聘物业服务企业程序。
  • 双方权利义务
第五条    甲方权利义务
  1. 监督并协助乙方履行合同;
  2. 服务合同到期后,甲乙双方共同核算审计合同期内的公共资金收入支出情况,如有异议可另行选定一家会计事务所对合同期内的公共资金收入支出情况进行审计,费用计入业主委员会经费中。
3、业主须履行国家《物业管理条例》规定的义务,积极交纳物业服务费,不得以任何理由拒交物业费;对不及时交纳物业费的业主,甲方应督促业主缴纳;
4、甲方应监督《管理规约》的实施,并对业主、物业使用人违反业主《管理规约》的行为进行共同劝止、阻止,并要求责任人对相关损失给予赔偿;
5、业主须向物业服务中心预留家庭主要成员的紧急联系方式,便于紧急情况下联络。紧急联系方式以业主办理入住时登记为准,发生变化时应及时向乙方提供书面更新证明,如业主没有及时提供紧急联系方式或联系方式变化时没有提供书面证明,则发生紧急情况造成的损失由业主承担。业主应对物业维修相关工作提供通行和维修的便利,否则,因此造成损害的,由责任人承担;
6、甲方收到乙方文件应签收,对乙方的意见和建议需5 日内答复;如遇紧急情况,需当1 日内答复;
7、甲方有权建议乙方更换或调整人员;
第六条   乙方权利义务
1、结合本物业的实际情况,编制年度工作计划、年度费用预算;
2、编制维修资金使用方案并报业主大会批准后实施;
3、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定,自主开展各项物业服务经营活动,但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益,不得利用提供物业服务的便利获取不当利益;
4、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用,对于拖欠物业服务费用的行为通过合法手段催收、催缴,甲方有责任配合乙方进行催缴,同时乙方可进行诉讼;
5、有权将物业服务区域内的专项服务业务委托给有资质的专业性服务企业并通知业主委员会,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人;
6、及时向业主公告本服务区域内的重大物业服务事项,每半年公布一次物业服务报告及收支情况报告;
7、协助做好物业服务区域内的安全防范工作。发生安全事故时,乙方在采取应急措施的同时,及时向有关管理部门报告,协助做好救助工作。对于法规中明确要求上报的危及房屋使用、消防、燃气主管线等安全隐患,乙方应及时通知甲方;
8、如无正常理由,不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的,应在业主委员会书面同意的情况下在约定的期限内恢复原状,未经业委会书面同意擅自施工造成甲方损失的由乙方承担;
9、对业主或使用人违反《管理规约》行为,乙方有权劝阻,向违规人下发整改通知单,及时通知甲方共同制止并上报相关政府部门处理,同时有权对造成的损失要求责任人给予赔偿;如涉及纠纷,乙方可由甲方授权后作为民事主体对上述行为提起诉讼;
10、小区公共信息以张贴公告的形式通知业主,带有通知性的公示贴到各单元门信息栏,对宣传性的内容公示到公共信息栏,业主应注意主动阅览乙方的书面通知。乙方履行以上权利义务,则完全充分地满足了业主的监督权和知情权,即视为乙方已完成法定的通知义务;
11、做好业主资料的保管义务确保信息安全,门禁系统管理卡发卡有效期不超过3个月,做好离职人员管理卡的收缴工作,定期做好对门禁系统升级维护;
12、维护保障甲方建筑红线范围内的合法权益;
13、本合同终止,乙方退出本物业时,应及时办理交接手续,向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料。
第五章 物业服务费用
第七条 物业服务费用:
本物业管理区域物业服务收费选择“包干制”方式,乙方按双方合同约定的收费标准自主收支,按物管规定范围合理使用,盈亏自负。
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:
一二期多层、高层住宅:  1.2 元/月.平方米;商业物业: 1.2  元/月.平方米;
车库物业:   0.6  元/月.平方米。
    三期多层、高层住宅:1.5元/月.平方米;
物业服务费用主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)业主委员会办公经费;
(10)经业主同意的其他费用;
(由于目前随着各项服务成本的提高,为了保证对园区的正常服务,物业费收费标准可依据市场情况进行适当调整,双方另签补充协议。)物业费的收取采取预收的方式,业主或物业使用人应于每季度或每半年中旬前交纳,从签订合同之日开始收取。乙方通过正常途径催收、催缴,业主经催告后,逾期一个季度拒绝交纳物业费用的,乙方有权按照法律程序处理,同时收取滞纳金(计算方法:自逾期日起按所欠物业费总额的3‰计算)。
第八条 停车场服务费用及公共部分收益分配
1.地上固定车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内地下停车场由开发商委托物业公司进行管理。占用业主共有的道路或者其他场地用于临时停放汽车的实行临时停车收费制度,由物业公司代为收取。支出由业主大会或业主委员会根据园区公共设施的增改情况进行支配并公示。园区所有车位实行统一收费,按月租赁每个地上车位100元/(如有变更,按照业主大会决议执行);业主及访客临时进入停车2小时内免费,二小时后开始计费:5元/小时,非本小区内业主或访客未经业主委员会同意禁止入内。(如以后调价时,由业主大会或业主委员会审批。)
2.本区域公共部分收益包括:广告、公共车位、共有房屋租赁等。共有部分收入应当符合有关法律规定,依据业主大会决议,办理相关手续,并每(月或季度)向甲方报告收支情况。
3.公共区域停车场及公共部分收益分配:收益部分30%为乙方管理费;70%归全体业主共有,得到业主大会或业主委员会授权后可用于公共设备设施、园林、道路的增改、维修,补充专项维修基金。
4.甲方委托乙方临时代管地上停车服务费及业主公共部分收入,乙方负责收入支出的财务账目管理并确保资金安全,帐务公开透明,每年向业主委员会提供书面公共收入支出财务报告。
第九条 专项维修基金的筹集、管理与使用
  1. 住宅专项维修资金
    是指业主购房时必须交纳的,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。园区的共用部位,共用设施、设备,附属建筑物、构筑物,及公共绿地涉及的小修及维护、养护费用由乙方承担;属于中大修及更新改造费用,从维修资金费用中列支。维修资金不足时,由双方依据相关法律法规执行。
第十条 乙方按照下列程序编制维修资金使用方案:
1、对于符合申请维修资金条件的项目,乙方按小区使用需要及相关法律法规的规定,向甲方提出使用专项维修资金的书面申请,甲方接到乙方书面申请后10日内给予书面答复意见,即视为乙方已尽到管理义务。乙方应将有关情况向当地物业行政主管部门提交书面报告;
2、发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由乙方向甲方提出紧急维修书面报告,同时向当地物业行政主管部门提交书面报告,即视为乙方已尽到管理义务。甲方应在2日内给予书面答复意见;
3、获得甲方同意后,受甲方委托,乙方编制专项维修资金使用方案,由甲方依照法定程序召开业主大会讨论通过;
4、业主大会决议同意使用专项维修资金后,由乙方实施操作,操作工程甲方可进行监督管理;
5、对于因业主未缴纳专项维修资金而无法分摊的,经甲方与业主协商后,费用由受益业主均摊。
  • 违约责任
第十一条   双方约定因为下列事由所导致之损害,不论其为直接或间接,均构成对乙方的免责事由,即乙方均不负赔偿之责:
1、因不可抗拒因素及政府法律法规规定等所致之损害,乙方免责;
2、在本物业服务区域内发生治安或刑事案件包括但不限于盗窃、暴动、抢劫、伤害、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害,乙方免责。但因乙方故意或重大过失所致,乙方要承担相应的法律责任;
3、因本物业服务区域内设备或相关设施,本身固有瑕疵所致的一切相关损害,乙方有义务及时联系厂家进行维修;但因乙方未及时检修的,乙方要承担相应法律责任;
4、业主专有部分之损害,乙方免责;
5、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意,擅自委托乙方工作人员提供服务导致之任何损害;
6、业主因相邻关系而产生的损害;
7、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;
8、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;
9、法律、法规中明确要求上报的安全隐患,乙方通知甲方后(同时应上报上级有关部门及时采取行动)而发生的损害;
10、业主或使用人的车辆(机动车、电动车、自行车等)停放在园区所造成的损害由业主承担;但因乙方故意或重大过失所致,乙方要承担相应法律责任;
11、除上述各款外,其他不可归责于乙方之事由者。
第十二条   甲方或业主违反本合同的约定,使乙方未完成规定服务标准,乙方不承担违约责任,造成乙方重大损失的,乙方有权请求相关业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任,并有权要求相关业主给予乙方经济赔偿。如双方不能达成一致,乙方有权向人民法院提起诉讼。
第十三条   乙方违反本合同约定,未能达到约定的标准,甲方有权限期要求乙方整改并对乙方进行经济处罚。如乙方给甲方造成重大损失的,甲方有权要求乙方赔偿或甲方经业主大会依法定程序审议通过,有权解除合同,解除合同后乙方应把当年物业费及公共收益余额转交给下任物业(以月为单位)。
第十四条   因违约而需解除本合同时,提出解除合同的一方应至少提前30日书面通知对方,如有异议,可请求人民法院确认解除合同的效力。
 
 
  •   附则
                                                                  
第十五条   甲方应将本合同约定内容告知物业区域内全体业主。物业的承租人、借用人及其他物业使用人违反本合同约定内容,业主承担连带责任。
第十六条   因乙方工作人员涉嫌行贿受贿、玩忽职守导致业主投诉,甲方有权要求乙方更换人员。
第十七条   双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与合同具有同等效力。
第十八条   本合同正本共10页,一式6份,甲方1份乙方3份,行政主管部门(备案)2份,具有同等法律效力。
第十九条   本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。
第二十条   本合同在履行中发生争议,双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解、或向人民法院提起诉讼。
第二十一条   本合同自 双方签字盖章之日 起生效。
 
 
甲方签章:                                     乙方签章:
 
 
 
甲方代表:                                     法定代表人:
 
 
______年______月______日                       ______年______月______日
 
 
 
 
 
附件1《物业服务人员最低配置及要求》
  人数
客服 经理 2
部门主管(维修、保安、保洁) 6
财务 2
资料管理 2
内勤 2
前台 3
客户主任 8
共用部位、共用设施设备
日常运行保养维修
维修人员 18
公共区域秩序维护 门卫(55岁以下) 36
巡逻 20
监控 6
公共区域保洁服务 保洁人员 外包
公共区域绿化养护 绿化人员 10
人 员 合 计(除保洁人员外) 115
保洁人员:保洁服务外包,必须执行服务合同内标准如未达到标准第一次警告下发整改通知书,第二次下发整改通知书并进行经济处罚,第三次对乙方经济处罚并更换保洁公司;
以上人员配置必须保证服务质量只能增加不能减少,甲方定期核查。
 
甲方签章:                                     乙方签章:
 
 
 
甲方代表:                                     法定代表人:
 
 
______年______月______日                       ______年______月______日
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